Инструмент долевого строительства
В 2019 г. в стране в целях обеспечения населения достойным жильем возведены 34 700 единиц доступного и комфортного жилья в виде индивидуальных домов и квартир в многоэтажных домах, что почти в 3 раза больше, чем в 2016 году. Пяти тысячам малообеспеченных и нуждающихся в улучшении жилищных условий семей, в том числе женщинам с инвалидностью, в прошлом году было выделено более 116 миллиардов сумов для выплаты первоначальных взносов на приобретение жилья по ипотечным кредитам.
Однако, несмотря на значительный рост объемов, темпы ипотечного жилищного строительства не поспевают за растущей потребностью. Согласно расчетам, для полного удовлетворения потребности населения в жилье необходимо ежегодно строить 145 тысяч квартир. На это, согласно расчетам, требуется почти 30 триллионов сумов в год, что составляет около 23 процентов государственного бюджета.
Проблемы в обеспечении жильем
Важнейшей проблемой в данной сфере остается высокая стоимость вновь возводимого жилья, как в абсолютном выражении, так и в сравнении со средними доходами домохозяйств.
Среди факторов, влияющих на стоимость строительства жилья, помимо чрезвычайно высокого спроса, можно отметить нижеследующие.
- относительно низкий уровень технологичности производства строительных материалов и строительства, а также управления процессами строительства (планирования, проектирования, организации, мотивации и контроля);
- высокие цены на строительные материалы, изделия и конструкции, в том числе производимые предприятиями-монополистами;
- задержки в процессе строительства из-за отсутствия или нехватки финансирования.
Важнейшим фактором, влияющим на цену вновь возводимого жилья ввиду относительной продолжительности процессов строительства, является высокая инфляция. При высоком уровне инфляции строительные организации защищают (хеджируют) свои возможные будущие потери, связанные с удорожанием расходов, закладывая их в цену объектов.
Актуальное решение
Решение задачи обеспечения потребности населения в жилье требует участия частного сектора посредством поэтапного внедрения рыночных механизмов и повышения его роли в жилищном строительстве при сохранении роли государства в совершенствовании институциональных условий, субсидировании ипотечных кредитов, выделении земли под строительство, поддержке банковского сектора и частных строительных организаций.
Именно в целях ускорения темпов возведения жилья на основе долевого строительства, обеспечения гарантий прав и законных интересов сторон, участвующих в долевом строительстве, 27 мая 2020 г. подписаноПостановление Президента Республики Узбекистан «О мерах по урегулированию процесса долевого строительства многоквартирных домов».
Согласно Постановлению, привлечение средств физических и юридических лиц на долевое строительство многоквартирных домов может осуществляться исключительно застройщиками, имеющими статус юридического лица и включенными в перечень застройщиков. Перечень ведется Министерством строительства Республики Узбекистан, Министерством строительства Республики Каракалпакстан и главными управлениями строительства областей в целях учета застройщиков, привлекающих средства на долевое строительство, а также предупреждения нарушения прав и законных интересов дольщиков.
Для включения в перечень застройщики должны располагать выделенным в установленном порядке земельным участком для строительства, согласованной проектно-сметной документацией, а также первичными разрешительными документами на проведение строительных работ. Кроме того, требуется наличие собственных финансовых ресурсов в размере не менее 20 процентов от стоимости многоквартирных домов и других объектов строительства в возводимом комплексе либо гарантийного письма банка о выделении кредита на данную сумму или ее недостающую часть. Для аккумулирования средств, вносимых дольщиками, застройщик открывает отдельный расчетный счет в коммерческом банке.
Генеральный подрядчик, согласно постановлению, может привлекать субподрядные организации для ведения строительно-монтажных работ на основе заключенного с застройщиком договора генерального подряда с условием выполнения своими силами не менее 30 процентов от общей стоимости работ (услуг). Застройщики через свои официальные веб-сайты или страницы в социальных сетях обязаны регулярно информировать о расходовании средств дольщиков и выполнении работ на объектах строительства, а также обеспечить возможность наблюдения за объектами строительства в режиме онлайн.
Зарубежный опыт решения проблемы
Исходя из того, что обеспечение занятости населения в нашей стране в среднесрочной перспективе будет неизбежно сопровождаться относительно высоким уровнем инфляции, а также необходимостью вовлечения средств частного сектора в жилищное строительство, представляется целесообразным ближе ознакомиться с зарубежным опытом в этом направлении.
Долевое строительство, суть которого заключается в том, что лица, желающие приобрести жилье, должны были финансово участвовать в строительстве их будущих домов, впервые появилось в Аргентине середине 80-х годов прошлого столетия. Причиной этому было то, что в условиях высокой инфляции банки не выдавали кредиты, а население по той же причине не могло скопить сбережения для приобретения жилья. По условиям долевого строительства, лицо желающее приобрести жилье, получив зарплату, пока деньги не подешевели, вносило взнос в специально созданное акционерное общество. Взнос подтверждался приобретением акции, стоимость которой выражалась не в деньгах, а в квадратных метрах. Как только у лица набиралось достаточное количество акций, оно могло получить за них жилье. Внедрение схемы долевого строительства в Аргентине привело к тому, что было распродано ранее построенное пустовавшее жилье, а строительные компании, получили оборотные средства для завершения начатого строительства и возведения нового жилья.
Важным являлось то, что строительными компаниями построенные дома в аренду не сдавались по двум причинам. Во-первых, существовало лицензирование, как строительной деятельности, так и деятельности по содержанию доходных домов, и одна лицензия исключала другую. И, во-вторых, сдача в аренду новых квартир была невыгодна из-за высокого прогрессивного налога, введенного для того, чтобы вынудить строительные компании выставлять квартиры на продажу. В результате этой политики за 1985-1989 годы количество собственников жилья в Аргентине возросло от 2 до 21% населения.
Опыт Аргентины получил свое продолжение в Чили в начале 90-х годов 20-го века. В Чили, в отличие от Аргентины, дольщики, в основном, объединялись в целях получения доходов от арендной платы, уплачиваемой жильцами домов, пропорционально вложенному капиталу на строительство.
В большинстве стран Западной Европы строительство нового жилья ведется преимущественно не за счет покупателей: строительство финансирует банк, кредитующий инвестора, что обусловлено относительно низкими кредитными ставками банков.
В Германии квартиру можно приобрести на условиях оплаты по частям. Например, вначале покупатель оплачивает 25% стоимости, после чего квартира закрепляется за ним, еще 30% оплачиваются после возведения несущих и ограждающих конструкций здания, 20% — после завершения отделочных работ и установки систем отопления, сантехники, электрооборудования, 20% – при передаче права собственности, 5% – после полного завершения строительства. При этом, если застройщик на той или иной стадии строительства обанкротится, работы будет завершать другая фирма. Оплата за строительство осуществляется с эскроу-счета в банке, на котором депонируются средства покупателя. Согласно законодательству Германии, Испании, Франции, Великобритании и России, дольщики отдают деньги не застройщику, а депонируют на специальный эскроу-счет в банк.
В Латвии, чтобы зарезервировать конкретный жилищный объект, достаточно заплатить от 5 до 15% от его стоимости. Остальную часть дольщик платит, когда объект сдается в эксплуатацию. Если по каким-то причинам объект не достроят, дольщик получает свой взнос назад.
Изучение опыта долевого строительства зарубежных стран показывает, что эта форма массового строительства жилья возникает в большинстве случаев там, где уровень инфляции относительно высок, что затрудняет долгосрочное ипотечное кредитование, и сбережения населения необходимо защитить от высокой инфляции. Для развивающихся экономик долевое строительство, хотя и играет некую переходную роль, однако, при соответствующем правовом регулировании, является необходимым и важным инструментом в обеспечении населения жильем в кратко- и среднесрочной перспективе.
Российский опыт долевого строительства
В России долевое строительство многоквартирного жилья получило широкое распространение в начале 2000-х годов. До 2004 года жилье на этапе строительства продавалось по договорам соинвестирования, которые не регистрировались, что привело к массовым двойным продажам и краху крупных компаний. В 2004 году с целью защиты покупателей от двойных продаж был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» и, соответственно, была введена обязательная регистрация в Росреестре договоров между покупателем и строительной компанией. Данный закон, вместе с тем, не смог в полной мере защитить покупателей от недобросовестных действий застройщиков. Большинство застройщиков пошли по пути его обхода в форме заключения договоров купли-продажи, не подлежащих обязательной регистрации (в 2009 году на них приходилось до 90% всех продаж новостроек).
Кризис 2008-2009 годов привел к новой волне обманутых дольщиков, связанной с банкротством застройщиков. Большинство схем ухода застройщиков от ответственности удалось запретить в 2010 году внесением поправок в Законы «Об участии в долевом строительстве» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В 2012 году введено страхование гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств или его банкротство.
В 2016 году были приняты два закона, вносящих ряд поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве». В соответствии с ними запрещено занимать руководящие посты в компаниях-застройщиках лицам, имеющим судимость по экономическим статьям, а также застройщик обязан размещать на своей странице в интернете всю информацию о проекте и данные о финансовой устойчивости компании. Теми же поправками в октябре 2017 года правительством РФ создан Единый реестр застройщиков и компенсационный фонд долевого строительства, в который перечисляются 1,2% от суммы каждого заключаемого договора долевого участия. В настоящее время в РФ через договоры долевого участия продается около 80% жилья.
Помимо принятия поправок в законодательство, нацеленных на обеспечение защиты прав дольщиков, с середины 2010-х годов в России обсуждаются вопросы полного отказа от долевого строительства. Так, например, 5 ноября 2017 года на сайте Кремля было опубликовано поручение президента РФ В. Путина по поэтапному переходу от долевого строительства к банковскому кредитованию и иным формам финансирования, минимизирующим риск для граждан.
